2022年8月，深圳某商业银行与借款人签订《额度协议》，向借款人提供额度1000万元的循环贷款。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定借款人以其房产为《额度协议》及根据该协议已经或将要签署的贷款合同及其修订或补充合同项下的债权向商业银行提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给商业银行造成的损失和其他所有应付费用。

《最高额抵押合同》第三条约定：“被担保最高债权额：本合同所担保债权之最高本金余额具体约定见本合同附件一第三款。

在本合同第二条所确定的主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的， 则基于该主债权之本金所发生的利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现债权的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等)、因借款人违约而给抵押权人造成的损失和其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。

依据上述两款确定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。”

双方办理的房地产抵押登记记录显示：

“其  他   (2)抵押的方式：最高额抵押

(3)担保债权的数额：人民币1000万元

附  记    担保范围，详见抵押合同。”

 本案借款真实，仲裁庭三名仲裁员一致认定借款人应当还款，但是对于以抵押物优先偿还借款的最高额担保金额，仲裁庭产生了观点分歧。曾经担任某银行法务总的首席仲裁员认为：“因抵押登记的担保债权登记数额为1000万元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（简称《民法典担保制度解释》）第十五条的规定，仲裁庭确定申请人优先受偿的范围以最高额1000万元为限。”但笔者觉得这样处理过于简单，尽管抵押登记担保的债权数额为1000万元，但同时登记了担保范围：详见抵押合同。而抵押合同约定的1000万元仅为本金数额，最高额抵押担保的数额还包括了利息、违约金及其他费用。因此，登记的担保债权数额与担保范围存在争议的情形下，登记的担保债权数额就不能认定为真实的担保债权数额，真实的担保债权数额应当依《抵押合同》确定。首席仲裁员还透露了由于不动产登记存在BUG，各家银行业法务总在《民法典》颁布后为适应新形势开会达成了共识：为避免风险，各家银行都把抵押登记的最高额债权数额提升到贷款金额的两倍。

《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”《民法典担保制度的解释》第四十七条规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。”从上述法律规定和司法解释来看，抵押登记簿记载的内容是确定抵押财产、被担保债权范围等事项的基础，若抵押登记簿记载内容与抵押合同约定不一致的，以抵押登记簿记载为准。

但是，若抵押合同也在抵押登记簿上记载了呢？

以上述所举案件为例，抵押登记簿附记记载：担保范围，详见抵押合同，应当视为抵押合同同样属于抵押登记簿记载内容。

二、抵押登记簿记载的担保债权数额与根据附记担保范围所确定的担保债权数额不一致时，应当以哪一个数额为准？

既然抵押登记簿记载事项是裁判的依据，就需要理清不动产登记的具体内容。不动产登记中心制作的不动产登记簿记载事项有几个：一是最高额抵押；二是担保债权数额；三是附记：担保范围，详见抵押合同。从不动产登记中心最高额抵押登记要求提交的材料清单看，主债权合同与抵押合同是必要的登记材料。如果抵押登记双方在申请办理抵押登记时提交登记材料，不动产登记中心并未向申请人释明担保债权数额应当足额计算除本金外未来可能产生的利息、违约金及其他各项费用，只是登记债权本金，未来根据主债权合同计算的债权额高于登记的债权本金，而登记的抵押合同需要对全部债权承担抵押担保责任，则会存在抵押登记簿记载的担保债权数额与附记担保合同担保范围计算的担保债权数额不同的情形。

《最高人民法院关于印发<全国法院民商事审判工作会议纪要>的通知》（法〔2019〕254号，即《九民纪要》）第58条规定：“【担保债权的范围】以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”从《九民纪要》的该条规定能够看出：最高人民法院的处理方式为：若担保物权登记范围与合同约定一致的，应当以登记的担保范围为准，若抵押登记的担保范围与合同约定不一致的，应当以合同约定认定担保物权的担保范围。笔者之前看过许多法律专业人士的文章，均认为抵押登记簿记载的担保债权数额为最高额抵押担保的最高债权数额，记载的担保范围为最高额债权构成的内容——即是否包括债权本金、利息、违约金及其他费用等。但从最高院《九民纪要》第58条规定来看，抵押登记的担保范围是确定担保的最高债权数额的前提，一般而言，最高额抵押合同担保的债权数额一定会包括主债权本金，还包括欠付的利息、违约金及其他费用。就以本文所举案件为例，既明确了本合同所担保债权之最高本金余额，又明确“主债权发生期间届满之日，被确定属于本合同之被担保主债权的， 则基于该主债权之本金所发生的利息(包括利息、复利、罚息)、违约金、损害赔偿金其他所有应付费用等，也属于被担保债权，其具体金额在其被清偿时确定。依据上述两款确定的债权金额之和，即为本合同所担保的最高债权额。”明显地，最高额抵押合同抵押担保的债权不仅仅限于主债权本金。而抵押登记簿记载的担保债权的数额人民币1000万元只是本金。所以，若以抵押合同担保范围确定的抵押担保金额明显是大于本金的，就存在着抵押登记簿记载的担保债权数额与抵押登记担保范围确定的担保债权数额不一致的情形。若简单地依《九民纪要》的处理原则判断，当然应当是以抵押合同确定的担保最高额债权为准。其实，由于例案登记簿登记的是担保债权的数额，并非担保债权的最高数额，且担保范围详见抵押合同，应当视为抵押合同同属登记簿记载内容。因此，根据抵押合同和主合同确定的主债权、利息、违约金、赔偿金及其他费用的总和最终确定的数额即为担保债权的最高额。

综上，关于《民法典担保制度的解释》第四十七条规定：“不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项”的适用，应当以不动产登记中心是否适应民法典的规定将抵押登记簿升级为与抵押合同一致为前提。此外，还需要判断抵押合同是否同为抵押登记内容，如果抵押合同同为抵押登记内容的，则按照抵押合同确定的最高额担保数额与担保债权数额栏不一致的，应当以按抵押合同确定的最高额担保数额为准。

三、进一步探究最高人民法院强调最高额抵押登记担保债权数额的意义

由于最高额抵押所对应的主债权是由多次或多笔债组合构成的，为了保护善意第三人的债权，不能任由最高额抵押的债权人与债务人无限放大债权，而只能以设立最高额抵押登记时确定的债权为准。这种设置是合理和科学的。但是，一如一般抵押担保一样，最高额抵押担保并不限制抵押担保范围包括主债权本金、利息、违约金及其他费用。一般抵押在办理抵押登记时也会登记主债权金额，但在司法实践中并未以一般抵押登记的主债权数额为限设定抵押担保债权人优先受偿的最终金额，也未作类似规定。从《九民纪要》第58条规定来看，也并不是限定最高额抵押仅能对登记的债权本金行使优先受偿权，《民法典担保制度解释》更是明确了最高额债权构成包括了主债权本金、利息、违约金、赔偿金及其他费用。那么，当最高额抵押登记簿的债权数额仅仅记载了主债权本金时，就不应当限定主债权本金所产生的利息、违约金、赔偿金、其他费用不能获得优先受偿权。只有这样，才能体现法律的公平性和合理性。

特别是抵押合同成为抵押担保范围的登记事项时，根据抵押合同能够确定的担保债权数额就应该成为司法裁判最终认定可享受优先受偿权的数额。

笔者查询了《民法典担保制度解释》颁布后人民法院审理的类似案例，简单地以抵押登记簿担保债权数额认定最高额债权数额的判例不少；也有部分认定抵押登记簿登记担保范围详见抵押合同时，登记担保债权数额为本金的，以抵押合同担保范围约定内容最终核算的主债权本金、利息、违约金、赔偿金及其他费用总和为最高额债权的案例。笔者对于没有简单地以抵押登记簿担保债权数额认定最高额债权总额的裁判者表示敬意，因为司法及裁判首先要尊重市场规律，然后实施必要的法律规范与调节。当不动产登记中心并未向登记申请人释明只填写主债权本金为担保债权数额会存在法律风险——当事人应该是不能简单地预测出债务人未来可能会产生的欠付利息、违约金、赔偿金及其他费用的具体数额的，一旦产生诉讼司法可能会简单地以登记的担保债权数额来认定最高额债权总和，则登记申请人由于其不熟悉或不理解而遭受损失。此处的公示登记效力变得异常的高，但若认真细究，登记的担保债权数额与按照抵押合同核算的担保债权数额不同，不动产登记中心会否因此受到质疑甚至会被提起行政诉讼？针对部分学者或法官认为若超过登记的担保债权数额认定最高额抵押担保的优先受偿权数额会对善意第三方债权人不公平，那现今各大银行被迫放大一倍登记担保债权数额，会不会造成社会资源严重浪费，不利于社会资本的流转，不利于经济发展呢？

从《九民纪要》第58条需要探究抵押登记是否与抵押合同不一致，人性化地认定以抵押合同认定抵押担保范围，到《民法典担保制度解释》第47条明确以抵押登记簿记载确定抵押财产、被担保债权范围，但并未进一步释明若抵押登记记载了根据抵押合同确定担保范围，就不能简单地以担保债权数额认定最高额债权总额，而是需要以抵押合同约定的计算方式认定最高额债权总和。笔者认为，在当下司法裁判存在众多分歧和疑问的情形下，最高人民法院的进一步释明显得无比的重要。